Airbnb Vermietung
Will man in Österreich seine Wohnung über Airbnb vermieten, muss man einiges beachten: bei Mietwohnungen die mietrechtlichen Regelungen und bei Eigentumswohnungen die Widmung. Außerdem müssen die Vorschriften zu Einkommen- und Umsatzsteuer sowie Gewerberecht beachtet werden.
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Zuletzt aktualisiert:
Airbnb Vermietung - auf einen Blick
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Für die kurzfristige Vermietung einer Wohnung an Touristen, muss zunächst geprüft werden, ob das Mietverhältnis dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) voll, teilweise oder überhaupt nicht unterliegt.
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Kommt das Mietrecht zur Anwendung, ist diese Art der kurzzeitigen Vermietung an Touristen aufgrund der Bestimmungen im Regelfall nicht möglich.
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Kommt das Mietrecht nicht zur Anwendung, ist eine Untervermietung der eigenen Wohnung möglich, sofern dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist. Es ist aber zu beachten, dass oft der Mietvertrag eine Untervermietung schon explizit ausschließt.
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Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen muss die Widmung der Immobilie laut Eigentumsvertrag beachtet werden. Darin bestimmt die Widmung des Wohnobjekts eine bestimmte Nutzung vor - im Regelfall die Nutzung zu Wohnzwecken. Damit für touristische Zwecke vermietet werden kann, bedarf es einer Umwidmung des Objekts, z.B. für "Nutzung zu Ferienzwecken".
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In Sachen Abgaben und Steuern muss beachtet werden, dass es durch den Vermieter abzuführende regional unterschiedliche Tourismusabgaben wie Orts- oder Kurtaxe gibt und dass, je nach Umfang der Vermietung und Höhe der Einkünfte, Umsatzsteuer und Einkommensteuer ans Finanzamt zu entrichten sein können.
Mietwohnung auf Airbnb vermieten
Airbnb Vermietung | Mietrechtliche Bestimmungen
Es könnte so einfach sein: Die eigene Wohnung kurzfristig an zahlungskräftige Touristen überlassen und damit Geld verdienen, solange man die Wohnung selbst nicht nutzt. Damit am Ende aber keine bösen Überraschungen entstehen, müssen einige Punkte unbedingt beachtet werden:
Anwendungsbereich Mietrechtsgesetz
Bevor Sie Ihre Mietwohnung kurzfristig an Touristen vermieten, weil Sie z.B. in den Urlaub fahren, sollten Sie zunächst prüfen, ob Ihr Mietverhältnis dem deutschen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) voll, teilweise oder überhaupt nicht unterliegt (z.B. Vollanwendung bei Gründerzeithäusern).
- Kommt das Mietrechts zur Anwendung, ist - vereinfacht gesprochen - eine kurzzeitige Vermietung an Touristen eher nicht möglich.
- Laut dem Mietrecht kann die Wohnung nicht untervermietet werden, wenn sie zur Gänze oder auch zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzins untervermietet wird.
- Das gilt auch für eine teilweise Untervermietung der Wohnung.
Das bedeutet, dass eine Wohnung im Anwendungsbereich des Mietrechts nicht untervermietet werden darf, auch wenn das im Mietvertrag nicht explizit ausgeschlossen ist, sofern Sie:
- Die Wohnung zur Gänze vermieten.
- Teilweise zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzinses vermieten.
Ist die Untervermietung anhand der Regelungen im eigenen Mietvertrag erlaubt, können Sie die Wohnung auch vermieten, sofern:
- Nur ein Teil der Mietwohnung vermietet wird (z.B. ein Zimmer).
- Sie keine unverhältnismäßige Miete (Untermietzins) verlangen.
- Der "Frieden der Hausgemeinschaft" dadurch nicht gestört wird.
- Keine Überbelegung durch die Vermietung stattfindet.
Ausnahme aus dem Mietrecht
Sofern das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung kommt, ist eine Untervermietung der eigenen Wohnung möglich, sofern dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist.
- Das gilt auch für sowohl für eine teilweise Vermietung der Wohnung, als auch bei Vermietung zur Gänze.
Achtung: Untervermietung und Mietverträge
Beachten Sie, dass ein überwiegender Teil der Mietverträge eine Untervermietung explizit ausschließen.
Daher ist immer zu prüfen, ob der jeweilige eigene Mietvertrag eine Untervermietung über Airbnb und ähnliche Modelle nicht schon vermieterseitig gänzlich untersagt!
Eigentumswohnung auf Airbnb vermieten
Eigentumsvertrag | Widmung des Wohnobjekts regelt Nutzung
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen wie Vrbo, Flipkey oder Booking.com vermieten möchten, empfiehlt es sich, zuvor einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen - denn in diesem Vertrag sind Widmung und Nutzung des Objekts verbindlich geregelt:
- Durch die darin festgelegte Widmung des Wohnobjekts ist eine bestimmte Nutzung von diesem mit den Objekteigentümern bestimmt.
- Naturgemäß sind Eigentumswohnungen in den meisten Fällen für die Nutzung zu Wohnzwecken ausgerichtet, das heißt mit der Widmung zu Wohnzwecken.
- Laut dem Bundesgerichtshof ist eine Vermietung für touristische Zwecke dann nicht möglich.
- Für die Vermietung für touristische Zwecke bedarf es einer Umwidmung des Objekts, z.B. für "Nutzung zu Ferienzwecken".
- Für die nötige Umwidmung müssen alle Miteigentümer zustimmen.
Umwidmung im Eigentumsvertrag für Vermietung
In der Praxis bedeutet das, dass eine (mehrmalige) Vermietung der eigenen Eigentumswohnung als Teil der gesamten Liegenschaft mit vorliegender Widmung "Wohnung" grundsätzlich nicht möglich ist. Daher gilt:
- Es muss dazu eine Umwidmung erfolgen, die einstimmig von allen Miteigentümern beschlossen werden muss.
- Die Vermietung an wechselnde (Ferien-) Gäste und daher als Ferienwohnung ist keine Nutzung zu Wohnzwecken und entspricht deshalb nicht der vertraglich festgelegten Widmung und Nutzung.
- Eine Umwidmung zu beispielsweise "Nutzung zu Ferienzwecken" ist daher erforderlich, um das Objekt überhaupt über Airbnb und zu ähnlichen Zwecken vermieten zu können.
Widmung & nötige einstimmige Umwidmung: Hintergrund
Hintergrund dieser Regelung ist, dass sich Miteigentümer durch die zunehmende Anzahl an hausfremden Personen, die im gesamten (Wohn-) Objekt ein- und ausgehen, eventuell gestört fühlen oder ihre schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt werden.
Miteigentümer hätten bei unrechter Vermietung zu touristischen Zwecken die Möglichkeit, diese Vermietung mit einer Klage auf Unterlassung zu unterbinden.
Ist die Vermietung privat oder gewerblich?
Privatvermietung | Gewerbliche Vermietung | Rechtliche Vorschriften
In Österreich fallen sämtliche Tätigkeiten unter die Gewerbeordnung, wenn diese regelmäßig, auf eigene Rechnung und mit einer Gewinnerzielungsabsicht verfolgt werden.
Im Grunde gibt es bei den gewerberechtlichen Vorschriften zwei Varianten:
- Zimmervermietung mit Gewerbeschein
- Zimmervermietung ohne Gewerbeschein
Vermietung mit Gewerbeschein
Wenn Sie auf Airbnb eine Wohnung gewinnbringend und regelmäßig vermieten wollen, dann handelt es sich um eine Tätigkeit, für die eine Gewerbeberechtigung nötig ist:
- Das dafür infrage kommende Gewerbe lautet auf "Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen".
Je nach Art und Umfang handelt es sich dabei um ein freies oder ein reglementiertes Gewerbe. Genauere Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Unternehmensgründung.
Vermietung ohne Gewerbeschein
Wenn es sich um eine bloße Raumvermietung ohne Verpflegung, Wäscheservice und sonstige Dienstleistungen handelt, ist dafür kein Gewerbeschein nötig.
Bitte beachten Sie aber, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Beispielsweise kann eine laufende Inserierung bei Airbnb und Co., das Anbieten einer Reinigung und eines gratis WLANs schon als gewerblich gewertet werden. Es kommt also auf das Gesamtbild an.
Sonderform: Vermietung als häusliche Nebenbeschäftigung
Eine Sonderform bildet die Privatzimmervermietung im Rahmen der sogenannten privaten Zimmervermietung.
Diese liegt im Zuge einer (touristischen) Vermietung dann vor, wenn:
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Nicht mehr als 10 Fremdenbetten angeboten werden.
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Keine Mitarbeiter beschäftigt werden, die nicht dem Familienbund angehören.
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Eine Verabreichung von Speisen und Getränken ist möglich, sofern es keine Auswahlmöglichkeit gibt.
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Alkoholische Getränke können verabreicht werden, wenn diese im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebs vom Vermieter selbst hergestellt werden.
Zu beachten ist, dass es sich um eine Nebenbeschäftigung handelt und dass einer weiteren Beschäftigung nachgegangen wird, die wiederum diese "häusliche Nebenbeschäftigung" übersteigt.
- Als Beispiel dafür sind insbesondere landwirtschaftliche Betriebe zu nennen, die neben ihrer Tätigkeit noch die Vermietung von Privatzimmern anbieten, Stichwort Vermietung im Zuge von "Urlaub am Bauernhof".
Umsatzsteuer
Airbnb Vermietung | Umsatzsteuerliche Aspekte | Umsatzsteuerbefreiung
Auch bei Vermietung über Airbnb ist zu beachten, dass - je nach Höhe der Umsätze - auch die Umsatzsteuer von den damit erwirtschafteten Einnahmen fällig wird.
- Aber: Grundsätzlich können Unternehmer auf die Abfuhr der Umsatzsteuer verzichten, wenn die Umsätze in einem Kalenderjahr 35.000 Euro nicht übersteigen.
- Man spricht dabei auch von der sogenannten Kleinunternehmerregelung.
Beachten Sie, dass bei der Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung keine Vorsteuer abgezogen werden kann.
Kleinunternehmer & Kleinunternehmerregelung
Umfangreiche Informationen zu diesen Themen finden Sie direkt in unseren Beitrag:
Mehr zum ThemaEinkommensteuer
Airbnb Vermietung | Einkommensteuerliche Aspekte | Einkommensbesteuerung
Für die Vermietung über Airbnb - genauso wie für vergleichbare Einnahmequellen - ist auch die Bestimmung zur Einkommensbesteuerung maßgebend, denn:
- Übersteigt Ihr gesamtes Einkommen in einem Kalenderjahr die Grenze von 11.000 Euro, müssen Sie Einkommensteuer entrichten.
- Diese Regelung gilt unabhängig davon, aus welchen Quellen und mit welchen Tätigkeiten die Einkünfte generiert werden.
Deshalb kann je nach Umfang und Höhe der aus Vermietung erzielten Gewinne auch entsprechende Einkommensteuer anfallen, die beim Finanzamt zu entrichten ist.
Einkommensteuer & Einkommensteuererklärung
Alle Details zu Einkommensteuer und Einkommensteuererklärung finden Sie direkt in unserem Beitrag:
Mehr zum ThemaAbgaben bei Airbnb Vermietung
Ortstaxe | Kurtaxe | Tourismusabgabe
Auch bei kurzzeitiger touristischer Vermietung muss in den meisten Fällen eine sogenannte "Ortstaxe" oder auch "Kurtaxe" entrichtet werden. Die jeweiligen Bestimmungen dazu unterscheiden sich regional und von Bundesland zu Bundesland.
Eine "Ortstaxe", "Kurtaxe" oder auch "Tourismusabgabe" wird in Österreich immer dann fällig, wenn:
- Eine Unterkunft gewerblich oder privat gegen Entgelt zur Übernachtung zur Verfügung gestellt wird.
Einhebung der Abgabe
Die Einhebung der Abgabe obliegt dem Vermieter der Unterkunft. Die Taxe muss pro Nach und Person bezahlt werden.
Quellen
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Gesamte Rechtsvorschrift für Umsatzsteuergesetz (UStG):
Tagesaktuelle Fassung -
Gesamte Rechtsvorschrift für Einkommensteuergesetz (EStG):
Tagesaktuelle Fassung